【FP３級】住宅取得プランニングの基礎【資格勉強】【お金の勉強】
突然ですが、皆さんは将来家を買いたいとお考えですか？
飽き性で旅人な月射手座の私は正直なところ、どこかに「定住」というのは、
あんまり考えられません、、、笑
個人的には好きな時に好きなところで生活したいなあと思っています。
特に寒いのが無理な私は冬の間は南国に逃亡したり、
大好きなオーストラリアで数ヶ月過ごしたり、
気に入った国にビザの許す限り滞在する、
そんな生活が理想です。笑
でもお金に余力があれば、一軒購入して、
自分が留守の間は人に貸し出したりできたらいいなあとも思います。
しかしまあ、いつ心境が変化するかもわからないので、前回の３大必要資金の一つ、教育資金に続いて
住宅取得プランニングについて今日は基礎的な話をシェアしますね。
いつかは住宅購入を考えている方、金利や返済方法、ローンについて基礎的な知識を身につけておきたい方、ぜひ続きへお進みください。
｟目次｠住宅取得プランニング
- 住宅購入時に必要な自己資金はどれくらい？
- 財形住宅貯蓄とは？
- 住宅ローン金利の種類
- 住宅ローンの種類
- 団体信用生命保険とは
- 住宅ローンの借換えについて
- ｟まとめ｠現在は民間金融機関の住宅ローンの方が人気？
住宅購入時に必要な自己資金はどれくらい？
いったい住宅を購入したいと考えている場合、どれくらいのお金を用意したらいいのか？
ローンの融資を受けるのを前提とすると、
住宅ローンの融資限度額は、基本的には物件価格の８割以下。
単純計算で住宅購入時には頭金として物件価格の２割ほどを準備する必要がありますね。
しかしそれ以外にも登記費用や税金、引っ越し費用など諸々費用がかかってくるので、これらの費用は物件価格の約１割と考えましょう。
そうすると、トータルで物件価格の３割は自己資金として準備しておきたいですね。
ではその自己資金、どうやって準備しましょう？？
一例として、財形住宅貯蓄というものがあります。
財形住宅貯蓄とは？
財形住宅貯蓄制度を導入している企業の従業員が給料から天引きという形で住宅の取得や増改築のための貯蓄を行う仕組み。
一定の要件を満たせば、財形年金貯蓄（同様に老後資金を貯蓄する制度）と合わせて元利合計が５５０万円に達するまで、利息に税金がかかることなく、非課税で貯蓄できる。
利用できるのは勤労者財産形成促進法上の勤労者で、申し込み時の年齢が５５歳未満の人で、１人１契約まで。
条件次第では住宅の増改築の場合でも払い出しをすることができる。
もちろんこの方法は手段の一つですし、そもそも勤務先がこの制度を導入していない場合は個人で入ることはできません。
または万が一、中途解約しないといけなくなった時には遡って5年分までの利子分が利子所得として課税されてしまったり、自分で運用した方が得だったりと
ご自身で契約を理解し、デメリット面もよくよく考えて加入しないといけませんね。
続いては住宅ローンについてです。
住宅ローン金利の種類
住宅ローンを組む際に気になるポイントの一つは金利ですね。
住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型があります。
固定金利型：ローン申込み時又は実行時の金利が返済終了まで変わらずに適用されるローン。
固定金利選択型：返済期間のはじめは固定金利で、固定金利期間後は固定金利か変動金利かを選べる。固定金利期間が長いほど、固定金利期間は高くなる。
次に返済方法を見てみましょう。
住宅ローンの返済方法
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。
それぞれの違いは以下の通りです。
元利均等返済：毎月の返済額が一定の返済方法。元金＋利息＝毎月一定の返済額。
＊返済期間の当初は利息の部分が大きく、 返済期間が経過するとともに元金が増える
＊月々の返済額が固定されるので家計の管理等がわかりやすく、将来の家計収支が立てやすい
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返済額
へたっぴな絵ですみません笑
元金均等返済：毎回の返済額のうち、元金部分が一定となる返済方法
つまり返済が進むと、ローン残高が減る⇨利息も少なくなっていく
＊この方法だと返済期間が経過するにつれて、利息を含めた毎回の返済額が減少していく。
＊初期の返済額が多くなるので、年収によっては借入が難しい場合もある。
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返済額
返済期間
総返済額は元利均等返済＞元金均等返済となるので、
元金均等返済を選びたいところですが、初期に返済額が高くなるということは、これから子供の教育費がかかったり、配偶者が仕事をやめて世帯収入が減る、などのライフイベントを考慮した時に、家計を圧迫してしまうこともあります。
逆に子育てがほぼ終わっている、という状態であり、現状に余裕がある場合は元金均等返済でも良いと思います。
又、金利が低いとそこまで差が出なかったりします。
金額だけでなく、ライフイベントや金利も十分に考慮して決める必要がありますね。
さらに、住宅ローンと一言で言っても種類があります。
住宅ローンの種類
主な住宅ローンの種類は、財形住宅融資とフラット３５があります。
財形住宅融資
：財形貯蓄を行なっている場合（一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄どれでも）、一定の大条件を満たした時、購入価格の９０％以内（貯蓄残高の１０倍以内で最高４０００万円まで）の融資を受けることかできる公的ローン
【金利】5年固定
【融資金額】財形貯蓄残高の１０倍位以内（最高４０００万円）、購入価格の９０％いない
【融資条件】1年以上継続して積立しており、財形貯蓄残高が５０万円以上あることなど
：民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して、提供している長期固定金利型の住宅ローン
【融資金額】最高８０００万円、購入価格（又は建設資金）の１００％（ただし融資の割合が９０％以上の時は金利が高くなる）
【返済期間】最長３５年（完済時の年齢は８０才以下でないといけない）
【融資条件】本人が住むための住宅であること、申込日時点で７０才未満であること、購入価格が1億円以下であること
【そのほかのポイント】
＊保証人や保証料不要
＊繰り上げ返済の手数料無料
＊繰り上げ返済は窓口の場合１００万円以上、インターネットの場合は１０万円以上
＊親子リレー返済あり など。
繰り上げ返済に関しては後日記事アップしますね！
それにしても保証人や保証料不要なんて、
住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合どうなるのでしょう？
そんな時のための保険が、団体信用生命保険です。
団体信用生命保険とは
住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合、保険会社がその時点の住宅ローンを保険金として金融機関に支払うという契約の保険です。
なので、住宅ローンにこの団体信用保険をつけた場合は、途中で債務者が死亡したとしても、遺族は残りを支払う必要は無くなります。
＊平成29年10月1日以後にフラット３５に申し込んだ人からは、月々の支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるので、年払いの保険の特約料の支払いが不要になった。財形住宅融資の場合は別途加入が必要。
住宅ローンの借換えについて
金利の高いローンを一括して返済して、金利の低いローンに換えることを借換えと言いますが、新たにローンを組むことになるのでローン手数料など諸経費が発生することを考慮する必要があります。又、公的ローンへの借換えはできません。
｟まとめ｠現在は民間金融機関の住宅ローンの方が人気？
以前は民間の住宅ローン金利が高く、公的融資の住宅ローンの方が金利が低めで利用者が多かったものの、近年は民間でも低金利の時代となっており、
金利タイプも5年固定しかなく、借入額の上限も低いことなど、正直公的ローンの魅力は感じられなくなってきております。
何れにせよ、しっかりと内容を理解した上で、無理のない返済計画を立てていきたいですね。
住宅購入はするとしてもまだまだ先の話と考えていましたが、
いざ心変わりしたとしてもすぐに資金が用意できるとは限りませんから、
早めにどれくらい必要になりそうか、どういう返済計画が自分にあっているかなどしっかりと把握して、選ぼうと思います！
では、後日繰り上げ返済について書くので乞うご期待いいい！！笑
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